부동산 투자의 문턱을 낮추다, 리츠회사(REITs)란?
"내 건물 하나 있었으면" 하는 생각, 누구나 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 하지만 수십억을 호가하는 빌딩에 직접 투자하는 것은 대부분의 개인 투자자에게는 그림의 떡과 같습니다. 이러한 부동산 투자의 높은 진입 장벽을 허물고 소액으로도 우량 부동산에 간접 투자할 수 있는 길을 열어준 것이 바로 '리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)' 즉, 부동산투자회사입니다.
리츠회사는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 호텔, 물류센터 등 수익형 부동산에 투자하고, 여기서 발생하는 임대수익과 자산 가치 상승으로 인한 매각 차익을 투자자들에게 배당 형태로 돌려주는 주식회사를 말합니다. 쉽게 말해, 부동산을 공동구매하고 그 수익을 나누는 '부동산 펀드'와 유사한 개념이지만, 주식시장에 상장되어 있어 언제든지 쉽게 사고팔 수 있다는 점에서 차이가 있습니다.
리츠회사의 운영 방식과 종류
리츠회사는 어떻게 수익을 창출하고 투자자에게 분배할까요? 기본적인 구조는 간단합니다. 투자자들은 리츠회사의 주식을 매입하여 자금을 공급하고, 리츠회사는 이 자금으로 부동산 자산을 매입하거나 개발합니다. 이후 자산을 운영하며 발생한 임대수익 등을 투자자에게 배당금으로 지급합니다.
국내 리츠는 운영 방식에 따라 크게 세 가지로 나뉩니다.
| 구분 | 자기관리 리츠 | 위탁관리 리츠 | 기업구조조정(CR) 리츠 |
|---|---|---|---|
| 운영 방식 | 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 직접 고용하여 자산을 투자·운용하는 실체형 회사 | 자산의 투자 및 운용을 외부 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 명목상 회사(Paper Company) | 기업의 구조조정용 부동산을 투자 대상으로 하며, 자산 관리는 AMC에 위탁 |
| 특징 | 개발사업 등 적극적인 자산 운용 가능 | 대부분의 국내 상장 리츠가 이 형태에 해당 | 기업 부실 자산 정리 목적이 강하며, 기관 투자자 중심 |
왜 지금 리츠회사에 주목해야 할까? 매력적인 투자 장점
저금리·고령화 시대에 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 투자처로서 리츠의 매력은 더욱 부각되고 있습니다.
1. 소액으로 시작하는 우량 부동산 투자
가장 큰 장점은 누구나 소액으로 대형 우량 부동산의 주인이 될 수 있다는 점입니다. 커피 몇 잔 값인 수천 원으로 서울 핵심 지역의 오피스 빌딩이나 대형 쇼핑몰에 투자할 수 있습니다. 이는 개인이 직접 투자하기 어려운 고가의 부동산에 대한 투자 기회를 제공합니다.
2. 안정적이고 높은 배당 수익률
리츠는 법적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 주주에게 배당해야 법인세 면제 혜택을 받습니다. 이는 일반 기업보다 높은 배당 수익률을 기대할 수 있는 이유입니다. 부동산 임대료를 기반으로 한 꾸준한 현금 흐름은 안정적인 배당의 원천이 됩니다.
3. 높은 유동성과 투명성
직접 부동산에 투자할 경우 원하는 시점에 현금화하기 어렵다는 단점이 있습니다. 하지만 상장 리츠는 주식처럼 거래소에서 쉽게 사고팔 수 있어 높은 유동성을 자랑합니다. 또한, 전문 운용사가 자산을 관리하고 정기적으로 정보를 공시하기 때문에 투명하게 운영된다는 장점이 있습니다.
4. 인플레이션 헷지 기능
물가가 상승하는 인플레이션 시기에는 화폐 가치가 하락하지만, 실물 자산인 부동산의 가치와 임대료는 함께 상승하는 경향이 있습니다. 따라서 리츠 투자는 인플레이션으로부터 자산 가치를 보호하는 효과적인 수단이 될 수 있습니다.
리츠회사 투자 전 반드시 고려해야 할 점
모든 투자에는 장점과 단점이 공존하듯, 리츠 투자 역시 몇 가지 고려해야 할 위험 요인이 있습니다.
- 금리 변동 리스크: 리츠는 자산 매입 시 대규모 자금 차입을 동반하는 경우가 많습니다. 금리가 인상되면 이자 비용 부담이 커져 수익성이 악화되고, 이는 배당금 감소나 주가 하락으로 이어질 수 있습니다.
- 부동산 경기 변동: 부동산 시장이 침체기에 접어들면 자산 가치가 하락하고 공실률이 높아져 임대 수익이 감소할 위험이 있습니다.
- 주식시장 변동성: 상장된 상품이므로 부동산 경기와 무관하게 전체 주식시장의 등락에 따라 주가가 영향을 받을 수 있습니다.
- 운용사의 역량: 리츠의 성과는 전적으로 자산을 운용하는 회사의 역량에 달려있습니다. 따라서 투자 전 어떤 자산을 편입하고 있는지, 운용사가 얼마나 전문성을 갖추고 있는지 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
현명한 리츠 투자를 위한 마무리
리츠회사는 부동산이라는 안정적인 실물 자산을 기반으로 주식의 유동성과 높은 배당 수익을 동시에 추구할 수 있는 매력적인 투자 상품입니다. 국내 리츠 시장 역시 정부의 활성화 정책에 힘입어 자산 규모가 꾸준히 성장하며 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다.
안정적인 노후 현금 흐름을 원하거나, 부동산에 투자하고 싶지만 목돈이 부족했던 투자자에게 리츠는 훌륭한 대안이 될 수 있습니다. 다만, 금리 변동이나 부동산 경기 등 외부 요인에 따라 수익률이 달라질 수 있다는 점을 명심하고, 개별 리츠가 보유한 자산 포트폴리오와 운용사의 전략을 충분히 분석한 후 신중하게 투자 결정을 내리는 지혜가 필요합니다.